2025년 전세사기 특별법 개정, 임차인의 보증금 회수 가이드라인

 

2025년 현재, 전세사기 특별법의 주요 개정안들이 피해 구제와 지원의 폭을 넓히는 방향으로 적용되고 있어요. 단순히 법의 존재를 아는 것을 넘어, 실제로 보증금을 돌려받는 실전 절차를 명확하게 숙지하는 것이 지금 임차인에게 가장 중요한 자산이에요. 피해를 입은 임차인이 신속하게 보증금을 회수하고 주거 안정을 되찾을 수 있도록 개정된 법률을 기준으로 필수적인 보증금 반환 단계를 심층적으로 알려드릴게요.

 

개정된 특별법의 핵심과 임차인의 새로운 권리

 

전세사기 특별법은 2024년 9월 개정된 내용과 이후 지속적으로 논의 및 발의되는 후속 개정안들로 인해 피해자 보호가 더욱 강화되고 있어요. 특히, 피해자 인정 요건 완화와 더불어 실질적인 보증금 보전 방안에 초점이 맞춰지는 추세예요.

 

• 피해자 인정 기준 완화의 흐름: 다수 피해 발생이나 임대인의 사기 의도 정황 등 기존의 핵심 요건은 유지하지만, 국회에서 피해액 보전 액수를 늘리고 인정 기준 문턱을 낮추려는 논의가 활발하게 진행되고 있어요. 특히, 경매 절차가 완료된 임차인은 일부 요건(주택 인도 및 전입신고, 다수 피해) 적용이 제외될 수 있는 등 현실적인 상황을 반영하려는 노력이 보이고요.
• 경매 우선매수권의 강화: 피해자가 살던 집이 경매로 넘어갔을 때, 가장 높은 낙찰가 그대로 주택을 우선 매수할 수 있는 우선매수권이 특별법으로 보장돼요. 이 권리를 통해 내 보금자리를 지킬 기회를 법적으로 확보하는 거예요.
• 공공주택 매입 후 재임대 지원: 우선매수권 행사 후에도 주택 매수가 어려운 경우, 한국토지주택공사(LH) 같은 공공주택사업자가 해당 주택을 대신 매입하여 피해자에게 시세보다 저렴한 공공임대주택으로 최장 10년간 우선 공급해주는 제도예요. 이는 피해자가 당장 집을 비워줘야 하는 불안감을 크게 해소해줘요.
• 조세 채권 우선 원칙의 변화: 전세사기 피해 주택에 대해 부과된 국세 및 지방세에 대해 주택임대차보호법상 임차인의 확정일자보다 후순위인 임대인의 체납 세금은 보증금보다 우선하지 않도록 하는 특례가 적용되어, 피해자가 경매 배당에서 보증금을 더 많이 돌려받을 가능성이 커졌어요.

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전세사기 피해 임차인이 밟아야 할 보증금 반환 3단계

 

전세사기 피해자로 인정받은 후, 보증금을 돌려받기 위한 구체적인 절차를 순서대로 밟아야 해요. 이 절차는 시간과 정확성이 생명이므로 신중하게 진행해야 해요.

 

1. 전세사기 피해자 결정 신청 및 인정
   • 신청 방법: 가장 먼저 시·도에 설치된 전세사기피해지원위원회에 피해자 인정을 신청해야 해요.
   • 제출 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 경매/공매 개시 관련 서류, 판결 정본 또는 지급명령 등 집행권원을 확인할 수 있는 서류 등이 필요해요.
   • 핵심: 신청 후 위원회의 심의를 거쳐 전세사기피해자등으로 결정되어야 특별법에 따른 지원을 받을 수 있어요. 피해자 결정은 모든 구제 절차의 시작점이에요.
2. 경·공매 절차 시 우선매수권 활용
   • 우선매수 신청: 피해 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 법원이나 공매 기관에 해당 주택을 낙찰받은 최고가 매수 신고 금액으로 내가 먼저 사겠다는 우선매수 신고를 해야 해요.
   • 신청 시기: 반드시 매각기일(경매) 또는 공매 기일(공매) 내에 신청해야 하며, 이 과정을 놓치면 안 돼요.
   • 다수 피해자 시: 만약 여러 명의 피해자가 우선매수를 신청했다면, 특별한 협의가 없을 경우 변제받을 수 있는 임차보증금 비율에 따라 주택을 공동으로 매수하게 돼요.
3. 보증기관 보증 이행 청구 (HUG 전세금 반환보증 가입자)
   • 조건 확인: 전세금 반환보증에 가입한 임차인이라면, 계약 종료일 후 1개월이 지나도 보증금을 받지 못했거나 경매/공매가 실시되어 보증금을 못 받은 경우 보증 이행을 청구해요.
   • 임차권등기명령: 보증 이행 청구의 필수 절차로, 주택임차권등기명령을 먼저 마쳐야 해요. 등기가 완료되어야 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있어요.
   • 보증 이행 청구 서류: 이행청구서, 임대차계약서 원본(갱신 포함), 임차권등기명령 결정문 및 등기부등본, 미반환 보증금 증명 서류 등을 준비하여 주택도시보증공사(HUG)에 제출해요.

 

전세사기 피해를 예방하는 철저한 사전 점검

 

전세사기 피해는 사후 구제보다 예방이 최우선이에요. 2025년 현재 임차인이 계약 전 반드시 점검해야 할 사항들을 명확히 확인해야 해요.

 

• 선순위 채권 확인의 생활화: 계약 전 해당 주택의 등기부등본을 확인해서 선순위 채권(근저당권 등)이 얼마인지 확인해요. 전세 보증금과 선순위 채권의 합이 주택 시세의 80%를 넘지 않도록 하는 것이 안전하다는 것이 일반적인 의견이에요.
• 전세보증금 반환보증 가입 필수: 가능한 한 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증에 가입해야 해요. 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 가장 확실한 방법이에요. 2025년 기준, 보증 가입 요건과 지원 범위가 청년층 등을 중심으로 확대되는 추세이니 본인이 해당하는지 꼭 확인해야 해요.
• 임대인 정보 및 세금 체납 확인: 임대인의 국세 및 지방세 체납 내역을 계약 전에 반드시 확인해야 해요. 임대인 동의 없이도 일정 요건을 갖추면 임차인이 열람할 수 있도록 법이 개정되었으므로 이 권리를 적극적으로 사용해야 해요.

 

 

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